Автономная некоммерческая организация Научно-исследовательский центр строительно-технической экспертизы и изысканий АНО «ЦЕНТР СТРОИТЕЛЬНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ» Решение о государственной регистрации принято
Главным управлением Министерства юстиции РФ № 7714054634 от 18.12.12г.
Свидетельство СРО № 0219.02-2013-7725351672-П-075
выданное НП "Центр развития проектирования «ОборонСтройПроек»
Исполнительный орган организации:
111141, г. Москва, ул. Плеханова, д. 17. карта, info@cstei.ru

тел. 8 (495) 142-79-51

Экспертиза на соответствие проекту зданий и сооружений

ГлавнаяСтроительно-техническая экспертизаЭкспертиза на соответствие проекту зданий и сооружений

Название «Экспертиза по определению соответствия возведенного строения принятым проектным решениям» говорит само за себя. Для производства такой экспертизы в первую очередь необходим Проект, с которым необходимо сравнивать фактически построенное здание. Даже не проводя натурных сравнений можно с большой вероятность утверждать, что редко какое либо здание/сооружение полностью соответствует утвержденной проектной документации.

Ниже можно ознакомиться с частью выполненной экспертизы квартиры в новом жилом здании по следующим вопросам:

  1. Соответствует ли квартира № … по адресу: Московская область, г. Реутов, ул. …, требованиям строительных норм и правил, в том числе санитарно-техническим требованиям, проектной документации и условиям договора № … Об участии в долевом строительстве, заключенного между … Ю.П. и ОАО «…»?
  2. Являются ли выявленные недостатки существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства- квартиры № … по адресу: Московская область, г. Реутов, …?
  3. Ухудшают ли выявленные недостатки качество объекта долевого строительства — квартиры № … по адресу: Московская область, г. Реутов, ул. …?
  4. Делают ли выявленные недостатки объект долевого строительства — квартиру № … по адресу: Московская область, г. Реутов, … непригодной для предусмотренного договором №… Об участии в долевом строительстве, заключенного между … Ю.П. и ОАО «…» использования?
  5. Являются ли выявленные недостатки объекта долевого строительства — квартиры № ..по адресу: Московская область. г.Реутов, .. устраняемыми?
  6. Какова стоимость затрат на устранение выявленных недостатков объекта долевого строительства — квартиры № … по адресу: Московская область. г.Реутов, …?
  7. Какова фактическая площадь квартиры № … и соответствует ли она значению, указанному в п. 1.3. договора долевого строительства №.. Об участии в долевом строительстве, заключенного между … Ю.П. и ОАО «….» и описанию объекта долевого строительства (приложение№ 1 к договору)?
  8. Какова площадь жилого помещения — объекта долевого строительства — квартиры № … по адресу: Московская область, г. Реутов, …?
  9. Выполнены ли работы по размещению детской площадки на внутридомовой территории по адресу: Московская область, г.Реутов, … согласно проекта и нормативных актов, предъявляемых к благоустройству жилой застройки?

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ

от 24 марта 2011 года

ОПИСАНИЕ ОБЪСЛЕДУЕМОЙ ЧАСТИ ОБЪЕКТА

Объект экспертизы: обследуемый объект представляет собой жилую двухкомнатную квартиру в 25-ти этажном многоквартирном доме расположенному по адресу: Московская область, г. Реутов, …

Конструктивной основой здания являются монолитные конструкции.

Стены здания несущие, с наружной стороны выполнены работы по отделке стен – лицевым облицовочным кирпичом. Перекрытия – монолитный железобетон. Высота помещений составляет 2,7 м.

Заполнение оконных проемов выполнено оконными блоками из ПВХ- профиля белого цвета, с двухкамерными стеклопакетами.

Конструкция пола: бетонная стяжка по песчано-щебеночной подушке.

ВЫВОДЫ ЭКСПЕРТОВ:

По вопросу № 1

Соответствует ли квартира № … по адресу: Московская область, г. Реутов,.., требованиям строительных норм и правил, в том числе санитарно-техническим требованиям, проектной документации и условиям договора № … Об участии в долевом строительстве, заключенного между .. Ю.П. и ОАО «…»?

Ответ:

На момент проведения экспертизы, силами ОАО «…» выполнен комплекс ремонтно-строительных работ по устранению ранее выявленных замечаний отраженных в Акте от 24 марта 2010 г., а именно:

— устройство ограждения стояков инженерных коммуникаций в туалете и на кухне;

— установка приборов учета горячей и холодной воды;

— выполнена установка устройства внутриквартирного пожаротушения

— выполнена изоляция стальных трубопроводов отопления;

— установлены термолегулирующие клапаны на приборах отопления;

— выполнена радиофикация помещений;

— установлена автономная пожарная сигнализация;

— выполнены работы по заделки трещин в цементной стяжке пола.

 

При детальном инструментальном обследовании выявлены следующие нарушения требований договорных обязательств, проектных решений и строительных нормативов, действующих на территории РФ:

 

Общестроительные работы

Выявлено отклонение поверхности стен помещений №1 и №5 (нумерация помещений взята согласно плану ГУП МО «МОБТИ») от вертикальной плоскости при замерах контрольной двухметровой рейкой от 22 ÷ 5мм в помещении №1 (фото № 2) и от 12 ÷ 6мм  в помещении №5. Нарушение нормативных требований СНиП 3.04.01-87 «Отделочные и изоляционные покрытия» табл. 9 «допустимое отклонения от вертикальной и горизонтальной плоскости при улучшенной штукатурки при замерах контрольной двухметровой рейкой не должно превышать 2 мм на 1 м».

При замерах 2-х метровой правильной рейкой монолитного перекрытия потолков выявлено отклонение поверхности потолка от горизонтальной плоскости  9 ÷ 6 мм. Нарушение нормативных требований СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции» п. 2.113 «Требования, предъявляемые к законченным бетонным и железобетонным конструкциям или частям сооружений: предельные отклонения местных неровностей поверхности бетона при проверке двухметровой рейкой, кроме опорных поверхностей  — 5 мм»

Устройство цементно-песчаной стяжки: при приложении  контрольной двухметровой рейки отклонения поверхности цементно-песчаных покрытий пола от горизонтальной плоскости составляет, 6 мм; Нарушение технических требований СНиП 3.04.01-87, п. 4.43, табл. 25. «Отклонения поверхности покрытия от плоскости при проверке контрольной двухметровой рейкой не должны превышать для цементно-песчаной стяжки 4, мм».

Гидроизоляция  пола в помещениях туалета и ванной имеет вздутия, воздушные мешки, высота перехода гидроизоляции на стены составляет 150 мм. Согласно технических требований СНиП 3.04.01-87 п. 2.17, табл 3,7 «при устройстве гидроизоляции не допускаются пузыри, вздутия, воздушные мешки, разрывы, вмятины, проколы, губчатое строение, потеки и наплывы на поверхности изоляции». СНиП 2.03.13-88 «Полы», п. 4.6. «Гидроизоляция от проникания сточных вод и других жидкостей должна быть непрерывной в конструкции пола, а также в местах перехода пола к конструкциям. В местах примыкания пола к стенам, колоннам, фундаментам под оборудование, трубопроводам и другим конструкциям, выступающим над полом, гидроизоляцию следует непрерывно продолжать на высоту не менее 300 мм от уровня покрытия пола»;

При  простукивании уложенной керамической плитки на балконе слышен характерный звук («бухтение»), указывающий на отсутствие адгезии стяжки с облицовочным покрытием. Площадь  отслоения от основания (бухтит)  составляет  не более  10% от общей площади помещения, нарушение  технических требований СНиП 3.04.01-87, п. 4.43, табл. 25.

Отсутствует перемычка над дверным проемом в помещение № 5 что является нарушением технологии строительного производства.

Плотность прилегания уплотняющих прокладок не обеспеченна должным образом, имеется образования зазоров и подпора холодного воздуха; Конструкции запирающих приборов и петель не обеспечивают плотное и равномерный обжим прокладок по всему периметру притвора  является нарушением ГОСТ 23166-99 «Блоки оконные. Общие технические условия»; ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия». Пароизоляция монтажных швов по всему периметру окон не выполнена, что является нарушением требований  ГОСТ 30971-2002 «Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам»; СТО 5772-001-47544180-2007 «Узлы примыкания оконных и балконных дверных блоков к стеновым проемам»; ТР 152-05 «Технические рекомендации» по обеспечению качества монтажа оконных и балконных блоков».

В соответствии с требованиями ГОСТ 30971-2002 п. 5.1.1, монтажный шов должен состоять из трех слоев, каждый из которых выполняет определённую функцию:

— наружный слой защищает от дождя, т.е. обладает гидроизолирующими свойствами (лента ПСУЛ или слой герметика с дальнейшим оштукатуриванием монтажного шва).

— центральный слой является основным теплоизолятором в монтажном шве (в  качестве теплоизоляции сегодня повсеместно применяется монтажная пена)

-внутренний слой выполняет функции пароизоляции, фактически отсутствует.

Все слои монтажного шва должны быть уложены непрерывно, без разрывов, пропусков и не проклеенных участков.

Данные конструкции оконных блоков не в состоянии обеспечить температурный режим в жилом помещении в соответствии с требованиями  СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий».

 

Электромонтажные работы

  • Отсутствует исполнительная схема с привязками проложенных трасс к существующим конструкциям с указанием количества кабельных линий и их маркировкой. Нарушение технических требований СНиП 12-01-2004 «Организация строительства» п.6.2.1. Результаты приемки работ, скрываемых последующими работами, в соответствии с требованиями проектной и нормативной документации оформляются актами освидетельствования скрытых работ п. 6.2.2. К процедуре оценки соответствия отдельных конструкций, ярусов конструкций (этажей) исполнитель работ должен представить акты освидетельствования всех скрытых работ СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» п. 4.4 «Инструкция по эксплуатации квартир и помещений дома должна содержать данные, необходимые арендаторам (владельцам) квартир и встроенных общественных помещений, а также эксплуатирующим организациям для обеспечения безопасности в процессе эксплуатации, в том числе: сведения об основных конструкциях и инженерных системах, схемы расположения скрытых элементов и узлов каркаса, скрытых проводок и инженерных сетей, а также предельные значения нагрузок на элементы конструкций дома и на его электросеть. Эти данные могут быть представлены в виде копий исполнительной документации»

 

Инженерные коммуникации

Расстояние между конструктивными элементами стен и стояков канализации составляет 70 мм, между стенами и стояками горячего и холодного водоснабжения составляет от 15 до 70 мм, что не соответствую проектным решениям «Водопровод и канализация» листы 16и, 20и, 27и, где расстояния  между конструктивными элементами составляет 300 и 100 мм соответственно, согласно технических требований СНиП 3.05.01-85 «Внутренние санитарно-технические системы» п. 3.3, «Расстояние от поверхности штукатурки или облицовки до оси неизолированных трубопроводов при диаметре условного прохода до 32 мм включительно при открытой прокладке должно составлять от 35 до 55 мм, при диаметрах 40-50 мм — от 50 до 60 мм, а при диаметрах более 50 мм — принимается по рабочей документации»;

Трубопроводы из полипропилена в местах пересечения перекрытий и перегородок должны проходить через гильзы, изготовленные, как правило, из стальных труб, концы которых должны выступать на 20 — 50 мм из пересекаемой поверхности. Зазор между трубопроводами и футлярами должен быть не менее 10 — 20 мм и тщательно уплотнен несгораемым материалом, допускающим перемещение трубопроводов вдоль его продольной оси согласно п. 2.24. СП 40-101-96 Проектирование и монтаж трубопроводов;

Стояки отопления из стальных труб проходят через «тело» перекрытия без защитных гильз, согласно технических требований СНиП 3.05.01-85 «Внутренние санитарно-технические системы» не допускается «Примыкание неизолированных трубопроводов систем отопления, теплоснабжения, внутреннего холодного и горячего водоснабжения к поверхности строительных конструкций»

При замерах вертикальной плоскости стояков отопления выявлено отклонение на высоту этажа до 6 мм, что является нарушением технических требований СНиП 3.05.01-85 «Внутренние санитарно-технические системы» п. 3.2. «Вертикальные трубопроводы не должны отклоняться от вертикали более чем на 2 мм на 1 м длины»

Планы этажей с отображением фактически выявленных мест отклонений от нормативных значений представлены в Приложении №1. Объемы работ по устранению выявленных недостатков представлены в локальном сметном расчете на ремонтно-восстановительные работы Приложение № 2.

По вопросу № 2, 3, 4, 5

Являются ли выявленные недостатки существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства- квартиры № … по адресу: Московская область, г. Реутов,…?

Ухудшают ли выявленные недостатки качество объекта долевого строительства — квартиры № … по адресу: Московская область, г. Реутов,…?

Делают ли выявленные недостатки объект долевого строительства — квартиру № … по адресу: Московская область, г. Реутов… непригодной для предусмотренного договором №… Об участии в долевом строительстве, заключенного между … Ю.П. и ОАО «…» использования?

Являются ли выявленные недостатки объекта долевого строительства — квартиры № … по адресу: Московская область. г.Реутов, … устраняемыми?

 Ответ:

Не устранение выявленных дефектов допущенных при проведении работ по Договору № … об участии в долевом строительстве вызывает и будет в дальнейшем усугублять состояние конструктивных элементов, а так же снижения эксплуатационных, теплотехнических, эстетических характеристик жилых помещений.

Выявленные недостатки по Договору № … об участии в долевом строительстве помещений являются несущественными и устраняемыми.

Согласно Закона РФ от 07.02.92 №2300-1 «О защите прав потребителей»: «существенным недостатком считается неустранимый недостаток или недостаток который не может быть устранен без несоразмерных затрат времени».

Классификация выявленных дефектов произведена по ГОСТ 15467-79 «Управление качеством продукции. Основные понятия, термины и определения», в соответствии с которым:

Устранимый  дефект – дефект, устранение которого технически возможно и экономически целесообразно. Устранимый дефект подлежит безусловному устранению до начала последующих работ.

Выбор категории дефекта производился в соответствии с «Классификатором основных видов дефектов в строительстве и промышленности строительных материалов» (Утвержден Главной инспекцией Госархстройнадзора России 17 ноября 1993 года).

Несоблюдение требований к выполнению отделочных и спецработ, указанных в СНиП, ГОСТ других нормативных документах, приводит к снижению эксплуатационных характеристик ремонтируемых помещений (недвижимости), не отвечает эстетическим требованиям Заказчика к данным помещениям и снижает рыночную стоимость представленной недвижимости.

По вопросу № 6

Какова стоимость затрат на устранение выявленных недостатков объекта долевого строительства — квартиры № … по адресу: Московская область. г.Реутов, …?

 Ответ:

На основании произведенного визуально-инструментального обследования, представленной на экспертизу документации, определено наименование, объем работ и составлена смета на ремонтно-восстановительные работы для устранения выявленных недостатков, допущенных при проведении строительных и отделочных работ в жилом помещении по адресу: Московская область, г. Реутов, … и приведена в  Приложении №2.

          Определение сметной стоимости ремонтно-восстановительных работ от нанесенного ущерба, проводилось на основании методических и нормативных документов, предусмотренных сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве, с учетом коэффициентов пересчета, учитывающей уровень текущих цен, рекомендованных, согласно МДС 81-35.2004, для использования организациями, независимо от ведомственной принадлежности и форм собственности, осуществляющими строительство.

При составлении сметной документации использовались расценки,   содержащиеся в следующих сборниках:

  1. «ТЕР — 2001. Территориальные единичные расценки на строительные  ремонтные и монтажные работы для Московской области»;
  2. Индексы пересчёта сметной стоимости строительно-монтажных работ, разработанные: ФГУ «Федеральный центр по ценообразованию в строительстве и промышленности строительных материалов» (ФГУ ФЦЦС).

в соответствии с «Методическими указаниями по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» МДС 81-35.2004, принятой и введенной в действие с 9 марта 2004 года Постановлением Госстроя России от 05.03.2004г. № 15/1.

Настоящие сборники расценок предназначены для определения стоимости строительных работ при составлении смет, формирования договорных цен и расчетах за выполненные работы при строительстве, ремонте, реконструкции, техническом перевооружении зданий и сооружений.

Нормы и расценки определены в базисном уровне цен по состоянию на 1 января 2000 г., с учетом индексов перечета в текущий уровень цен отражающих стоимость затрат на расчетный период по заработной плате, эксплуатации машин и механизмов, материалов. В расценках отражен среднеотраслевой уровень затрат, необходимый для выполнения полного комплекса операций по каждому виду работ.

В сметных нормативах ТЕР-2001 учтен полный комплекс операций, необходимых для выполнения определенного вида работ в усредненных условиях. Стоимость работ вычислялась с начислением в установленных размерах и порядке накладных расходах и сметной прибыли. В расценках учтен уровень оплаты труда работников в строительстве, цены и тарифы на материально-технические услуги.

Стоимость ремонтно-восстановительного ремонта для устранения выявленных недостатков, допущенных Ответчиком при проведении строительных работ в жилом помещении по адресу: Московская область,      г. Реутов, ….  составляет: 203 910 (Двести три тысячи девятьсот десять) рублей 44 коп.

По вопросу № 7,8

7.Какова фактическая площадь квартиры № … и соответствует ли она значению, указанному в п. 1.3. договора долевого строительства №… Об участии в долевом строительстве, заключенного между … Ю.П. и ОАО «….» и описанию объекта долевого строительства (Приложение № 1 к договору)?
8.Какова площадь жилого помещения — объекта долевого строительства — квартиры № 209 по адресу: Московская область, г. Реутов, …?

Ответ:

Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной приказом  Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству приказ от 4 августа 1998 г. N 37.

Подсчет площадей зданий

3.33. Подсчет площадей помещений производится в экспликации. При подсчетах следует пользоваться величинами, взятыми непосредственно при измерениях. Подсчеты производятся с точностью до одного десятичного знака.

При составлении формулы подсчета площади непрямоугольной комнаты план разбивается на простейшие геометрические фигуры (прямоугольники, трапеции, прямоугольные треугольники и т.п.); отсутствующие в плане и абрисе размеры для составления формулы определяются по масштабу плана.

3.34. По каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитываются:

жилая площадь квартиры (квартир);

площадь квартиры (квартир);

общая площадь квартиры (квартир).

Показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации (завершенного и незавершенного жилищного строительства за соответствующий период) и иных целей.

Показатели площади квартиры используются для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей.

3.35. Жилая площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат.

Жилая площадь здания определяется как сумма жилых площадей квартир.

3.36. Площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.

К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

3.37. Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами:  для балконов0,3.

Сводная таблица площадей помещений квартиры № … по адресу: МО,  г. Реутов, …

Номер помещения согласно плана ГУП МО «МОБТИ» (л.д. 55)

Назначение помещения

Площадь помещений,

м2

Примечание

Фактическая площадь квартиры, м2

Площадь жилых помещений,

м2

жилая

подсобная
1 коридор

14,0

14,0

2 кухня

10,8

10,8

3 балкон

6,4

6,4 (21,2 * 0,3коэф.)
4 жилая

19,5

19,5

5 жилая

13,4

13,4

6 ванная

3,8

3,8

7 туалет

1,5

1,5

ИТОГО

69,4

32,9

30,1

 

63,0

 

По вопросу № 9

Выполнены ли работы по размещению детской площадки на внутридомовой территории по адресу: Московская область, г. Реутов, …, согласно проекта и нормативных актов, предъявляемых к благоустройству жилой застройки?

 Ответ:

Согласно проектных решений, обозначенных в заключении «Мособлэкспертизы», по благоустройству территории «Генеральный план застройки» площадь под «Площадки детские и для отдыха» составляют  338,6 м2.

Работы по размещению детской площадки на внутридомовой территории по адресу: Московская область, г. Реутов, … не выполнены.

 

Руководитель департамента
строительно-технических экспертиз

Эксперт в области
строительно-технических экспертиз

Online Заявка